פסק-דין בתיק ת"א 12954-06-09

רקע

1.         במועד הרלוונטי לתובענה עסקה הנתבעת ביזמות בתחום הבניה (להלן גם: חברת אנגל). חברת אנגל יזמה מיזם מגורים אשר הוקם על המקרקעין הידועים כחלק מחלקות 3, 4, 5, 6 ו-7 בגוש 18991  המצויים ברחוב שער הגיא בכרמיאל. המיזם, אשר הוקם במהלך המחצית השנייה של שנות התשעים של המאה הקודמת, כולל מספר רבי קומות בני עשר קומות כל אחד. בכל בניין שני אגפים ובכל אגף חמש עשרה דירות ושמונה דירות קוטג'. סה"כ שלושים ושמונה דירות בכל בניין. כל אחד מהבניינים נרשם כבית משותף.

2.         במהלך השנים 1999 - 2000 התקשרו התובעים בחוזי מכר עם חברת אנגל לפיהם רכשו דירה במיזם, הכוללת חלק יחסי ברכוש המשותף. בעת כריתת החוזים השונים הסתיימה הקמת הבניינים.

ההליכים בבית המשפט

3.         בתובענה דנן נתבע פיצוי בגין ליקויים שנמצאו ברכוש המשותף בחמישה בניינים מתוך כלל הבניינים במיזם. הבניינים נשוא התובענה מצויים ברחוב שער הגיא מספר 1, 13, 27, 37 ו- 57. תחילה הוגשה התובענה לבית המשפט המחוזי בחיפה (ת"א 181/06)  על ידי נציגות הבית המשותף של כל בניין.

4.         לכתב התביעה צורפה חוות דעת מר עופר קרן, הנדסאי הבניין, אשר מצא ליקויים רבים ברכוש המשותף והעריך את עלות תיקונם בסך 3,729,673 ש"ח כולל מס ערך מוסף, נכון לחודש ספטמבר 2003 (בניין 1- 732,591 ש"ח; בנין 13- 704,360 ש"ח; בנין 27 - 793,532 ש"ח; בנין 37 - 753,554 ש"ח ובנין 57 - 745,636 ש"ח). לצרכי אגרה הועמד סכום התביעה על סך של 2,500,000 ש"ח.

בכתב התביעה נטען לירידת ערך הדירות מחמת ליקויים אשר אינם בני תיקון בלא שצורפה חוות דעת של שמאי.

5.         חברת אנגל שלחה הודעה לצד שלישי נגד סולל בונה בע"מ (להלן: חברת סולל בונה), עמה התקשרה ביום 15.12.97 בחוזה לביצוע עבודות הקמת המיזם וכן נגד האדריכל המתכנן.

6.         חברת סולל בונה הגישה חוות דעת של המהנדס אמיל ברגינר, אשר מצא ליקויים בלתי משמעותיים ברכוש המשותף וגם התייחס לחלוקת האחריות בין הגורמים השונים - חברת אנגל, חברת סולל בונה והדיירים.

7.         ביום 8.3.07 מינה בית המשפט המחוזי, בהסכמת הצדדים, את המהנדס צבי רום כמומחה מטעם בית המשפט (להלן: המומחה). המומחה מצא ליקויים שונים והעריך את עלות תיקונם בכל חמשת הבניינים בסך 580,777 ש"ח, נכון ליום 30.1.09, בתוספת מס ערך מוסף.

לנוכח הערכת המומחה הוחלט ביום 24.5.09 על העברת הדיון לבית משפט זה.

8.         צד שלישי 2 (האדריכל המתכנן) הגיש בקשה לדחיית התובענה נגדו על הסף, ואמנם, בהחלטה מיום 28.2.10 נמחקה זו בהסכמה, תוך הצהרת חברת אנגל כי תשא בכל סכום אשר מקורו בליקויי תכנון.

9.         התובענה הוגשה על ידי נציגויות הבתים המשותפים, שאינן בעלות דין נכונות בהליך דנן. על כן חויבו התובעים להגיש רשימת הדיירים התובעים. בהסכמה הדיונית שהושגה, ואשר קבלה תוקף של החלטה, הודיעו הצדדים כי התובענה מתייחסת לשבעים וחמש דירות מתוך מאה וארבע עשרה דירות בבניינים דנן וכי לסיכומי טענות התובעים יצורפו יפויי כח מטעמם.  בפועל רק בעלי שבעים ושתיים דירות בלבד הגישו ייפוי כח.

            אני מורה אפוא על תיקון כתב התביעה באופן שבמקום התובעים הנוכחיים יבואו 72 דיירים שהם הבעלים של 72 מתוך 114 דירות בבניינים. שמות התובעים מפורטים בכותרת פסק הדין.

10.        באי כח הצדדים פנו למומחה בשאלות הבהרה. לענייננו יש חשיבות לתשובות בנושא עלות פירוק החיפוי בלובי הבניינים ובחדרי המדרגות והתקנת חיפוי חדש בהתאם למצוין במפרט (שהוערכה על ידו בסך 157,500 ש"ח בצירוף מע"מ) וכן בנוגע לעלות פיקוח הנדסי (8% מעלות ביצוע התיקונים).

11.        בעלי הדין הגיעו לידי הסכמה לפיה יינתן פסק דין מנומק על סמך חומר הראיות המצוי בתיק בית המשפט וסיכומי טענותיהם. כמו-כן, כפוף להמצאת יפויי כח כאמור הוסכם כי מסך הפיצוי שייפסק יהיו זכאים התובעים לחלק היחסי בלבד (75/114). מאחר שבפועל צורפו יפויי כח של בעלי שבעים ושתיים דירות עומד חלקם היחסי על 72/114 מתוך סכום הפיצוי שייפסק בגין ליקויים ברכוש המשותף.

12.        ביום 7.10.10 הודיע בא כח חברת אנגל כי זו הגישה בקשה להסדר נושים בהתאם לסעיף 350(א) ל חוק החברות, תשנ"ט-1999 במסגרתה מונה נאמן לבדיקת תביעות חוב שהוגשו וגם הוחלט על כינוס אסיפת נושים ובעלי מניות לצורך אישור הסדר נושים. כפי שכבר נקבע בהחלטתי מיום 12.10.10 אין בהליך זה כדי לעכב את הדיון בהליך דנן.

חוות דעת המומחה

13.        בחוות הדעת מיום 30.1.09 ומיום 1.2.09 התייחס המומחה לליקויים ברכוש המשותף בבניינים השונים. הערכת עלות ביצוע התיקונים מבוססת על עלות לקבלן מזדמן  מטעם הדיירים. המומחה התייחס לחלוקת האחריות בין הקבלנים השונים.